原告：肖某
代理人：李紅波 律師
被告：北京市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
案情簡介：
2005年10月10日，原告肖某與被告簽訂《委托代理購房合同》，約定原告委托被告購買朝陽區(qū)安惠里某單元1062號(hào)私產(chǎn)房屋（以下簡稱1062號(hào)房屋），成交價(jià)一百一十二萬元，此價(jià)格為房屋全包價(jià)含全部稅費(fèi)及代理費(fèi)。原告貸款購買此房產(chǎn)，應(yīng)在合同簽定的當(dāng)日預(yù)付成交價(jià)10%的購房定金。原告應(yīng)在提交貸款手續(xù)同時(shí)，向被告付清貸款額以外的剩余款項(xiàng)；委托事項(xiàng)完成，辦理過戶手續(xù)當(dāng)日，原告應(yīng)向被告按購買房屋價(jià)格2.5%支付代理費(fèi)；雙方未按合同約定履行自己責(zé)任的屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方向?qū)Ψ街Ц侗竞贤山粌r(jià)10%的違約金；被告因不可抗力發(fā)生的或法律、政策變動(dòng)、房主原因，導(dǎo)致不能過戶，不視為違約；房款、定金足額退還給原告，不承擔(dān)其他民事責(zé)任。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了定金、貸款服務(wù)費(fèi)、保費(fèi)及其他費(fèi)用。2005年11月2日，原告與1602號(hào)房的產(chǎn)權(quán)人楊某的委托代理人耿某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，約定原告購買1602號(hào)房屋，房價(jià)款為一百零九萬元。當(dāng)日，原告向被告交納了首付款四十六萬八千元。2005年11月4日，原告從華夏銀行貸款五十四萬元，直接劃扣至楊某的銀行帳戶中。2005年11月9日，原告與被告的部門主管劉某簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定：原告委托被告購得1602號(hào)房屋，被告承諾原告至2005年11月20日前原房主撤離，且北京市房管局確認(rèn)此房屋可以過戶給原告，原告可以在被告協(xié)助辦理房屋交接手續(xù)后搬入；如果原告不能在2005年11月20日前搬入該房屋且該房屋不能辦理過戶，被告須在2005年11月20日退還原告因購房所發(fā)生的一切費(fèi)用。2005年11月23日，房地產(chǎn)管理部門告知1602號(hào)房屋因法院查封，無法辦理過戶手續(xù)。原告起訴到人民法院要求被告退還房屋款及其他費(fèi)用。
被告抗辯理由：
被告只協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶手續(xù)。依據(jù)雙方的合同，因不可抗力、房主的原因?qū)е虏荒苓^戶，不視為違約。本案訴爭之房不能過戶的原因是因?yàn)榈谌讼蚍恐髦鲝埩似渌麄鶛?quán)，導(dǎo)致法院查封了該房產(chǎn)。被告只收取了原告五十八萬元，除替原告交納稅費(fèi)外，其余款項(xiàng)都代原告轉(zhuǎn)交了房主，沒有占有原告的房款。因此，不同意退還原告購房款及其他費(fèi)用。
原告代理意見：
房屋不能過戶的原因是第三方即房主的原因?qū)е碌模灰暈檫`約，不承擔(dān)違約責(zé)任，但之后原告與被告部門主管之間再次簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)《合同法》第四十九條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北桓娌块T主管劉某簽署的補(bǔ)充協(xié)議的行為構(gòu)成表見代理，應(yīng)視為雙方對(duì)原合同條款的變更，現(xiàn)合同不能履行，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任退還全款服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及其他費(fèi)用。
法院判決：
法院判決認(rèn)定被告部門主管劉某簽署的補(bǔ)充協(xié)議的行為構(gòu)成表見代理，該補(bǔ)充協(xié)議有效。被告退還原告購房款一百一十二萬元和服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和其他費(fèi)用八千二百二十五元。
辦案總結(jié)：
代理人從執(zhí)行的角度分析，原房主楊某對(duì)外負(fù)有大量債務(wù)，不僅房屋被法院查封，且賣房款已經(jīng)被其用于償還耿某的債務(wù)，原告向其追回房款的風(fēng)險(xiǎn)比較大，而且還有三萬余元的代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用無法得到補(bǔ)償。因此，起訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司也更有利于保護(hù)原告的利益。本案關(guān)鍵的問題是補(bǔ)充協(xié)議是否構(gòu)成表見代理，只有表見代理成立法院才會(huì)判決被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司退還原告購房款和服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及其他費(fèi)用。原告代理人的表見代理的代理意見最終被法院采納。法院判決后，原被告雙方對(duì)判決沒有異議，均未提出上訴。
