《北京市物業管理條例》亮點解析
文＼郝亮亮
北京岳成律師事務所房地產與建設工程部主辦律師
2020年3月27日，北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過《北京市物業管理條例》（以下簡稱“條例”）。條例全文共八篇104條，通過對近年來物業管理中存在的諸多問題進行分析調研，明確并提出了具有針對性的解決方案，并將于2020年5月1日起施行。
那么條例中有哪些具有突破性和創新性的規定呢？
一、引入“物業服務人”的概念，物業服務主體多元化，物業服務市場競爭性增強，有利于提高物業服務質量。
條例第二條規定：“物業服務人包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人”。
2017年國務院發文取消了物業服務企業資質認定，住房城鄉建設部辦公廳《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》（建辦房[2017]75號）第一條也明確“不得以任何方式要求將原核定的物業服務企業資質作為承接物業管理業務的條件”。
條例與其相銜接，取消以往單一“物業服務企業”的稱謂，引用“物業服務人”的新概念，物業服務主體可以是物業服務企業，也可以是專業單位和其他物業管理人，主體多元化，市場競爭性增加，有利于物業服務質量的進一步提高。
二、將物業管理納入社區治理體系，充分發揮黨建引領的作用，進一步明確并細化各部門的具體職責。
條例第三條規定，將物業管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。
同時，條例第六至十條明確了市、區住房和城鄉建設主管部門、區人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會在物業管理活動中應當承擔的工作內容，進一步明確和細化了工作職責。
三、明確了物業服務人在突發事件中的職責。
條例第十條規定：“突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施”。
該條規定明確了兩點，一是物業服務人在突發事件中應擔負的職責，二是物業服務人可據此獲得物資和資金支持。物業服務人在我國目前正在進行的新冠肺炎疫情防控工作中發揮了重大的作用，該條款的制定體現了立法的科學性和前瞻性。
四、將“物業管理區域”以單獨一章的形式體現，強調劃分物業管理區域的意義，新房購房合同中需明確物業管理區域。
以往購房者與開發商易產生爭議的一個重要問題，就是配套設施的使用問題。有些購房者反映，在買房時開發商介紹的挺好，稱一些配套設施當期的業主能享受，但是等收房的時候才發現，周邊幾棟樓都同屬一個物業區域。
為此，條例第十六條規定：“建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域”，明確新建項目以物業管理區域劃分意見為必要材料，此外，對于已投入使用、未劃分物業管理區域或需要調整的，條例也指出了解決路徑。
五、對前期物業服務合同的期限提出限制性要求，并明確相關部門在屆滿前應組織業主成立業主大會，對物業管理事項進行表決。
業主反映比較多的一個問題就是對開發商選聘的物業公司不滿意，但是前期物業合同約定的時間又比較長，或者業主大會不能及時召開、不能成立業主大會，不能對物業公司進行及時更換，因此矛盾重重。
條例第十九條、第二十四條規定，明確了前期服務合同的期限最長不得超過二年，在前期物業服務合同屆滿前六個月，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會，就物業管理事項進行表決，對于解決上述問題提供了可操作性的方式。
六、進一步明確建設單位的移交義務及流程，避免產生建設單位占用共用部位、共用設施，損害業主權益的情況。
原《北京市物業管理辦法》第十條規定了在業主共同決定解除前期物業服務合同時，建設單位與全體業主進行共用部分查驗交接、移交材料。但是在現實生活中，由于業主大會不能及早成立，前期物業服務合同持續的時間很長，很多建設單位也以此拒不撤出，產生了很多問題。
條例第二十條、第二十一條規定了，前期物業合同簽訂后，建設單位與前期服務人就應當在相關部門的指導、監督下完成物業交接及資料交接，簽訂查驗協議，對于查驗中存在的問題，建設單位應當限期整改或委托前期物業服務人整改。這樣既將交接工作提前，也有相關部門的指導監督，將隱患提早消滅。
七、明確交房前的物業費由建設單位承擔。
條例第二十二條規定：“前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔”，明確了前期物業期間的物業費的承擔主體，并以“月”為計費周期，更便于操作。
八、明確了業主的范圍，解決了未取得產權登記的業主的身份難題。
以往對于“業主”的概念界定為“房屋所有權人”，但是在目前我國實行不動產登記制的情況下，這樣簡單的界定確實給尚未取得產權登記的“業主”造成了一些困擾。
對此，條例第二十五條在原有基礎上進一步明確了，尚未辦理產權登記但持有相關證明文件或基于法律規定，能夠證明其所有權人身份的個人或單位，應當認定為“業主”。
九、放寬了業主大會成立的條件，將建設單位也納入了適格的申請主體當中。
業主大會是由全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織。但以往實踐中普遍存在業主大會成立門檻高，導致小區“自治失靈”的狀況。
為此，條例第三十條規定：“一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，百分之五以上的業主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請”。
也就是說，一個物業管理區域內，交付面積在過半情況下，申請成立業主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主，此外建設單位也被納入了適格的申請主體當中。這一規定對降低業主大會成立門檻發揮著重要作用。
十、失信的自然人業主不得擔任業主委員會委員。
條例第三十九條規定了，業主是自然人的，應當符合“按時足額交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況”、“未被列為失信被執行人”的條件。
十一、特殊情況下可組建“物業管理委員會”作為臨時機構，保障業主的合法權益。
條例第五十三條規定：“有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：（一）不具備成立業主大會條件；（二）具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立；（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會”；第五十二條規定：“街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會”。
物業管理委員會作為臨時性、過渡性機構，可以有效避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業主委員會制度運行不暢產生物業管理混亂問題。
十二、建立應急物業服務機制，有效應對突發狀況。
現實生活中，可能出現物業服務“真空期”的情況，比如原物業服務人臨時撤管或物業服務人破產注銷等突發情況，這時業主無法及時選聘新的物業服務人，導致物業服務出現斷檔現象。這種現象出現后，業主的正常生活可能會受到一定的影響，有時甚至還會激化為群體性事件，影響社會穩定。
條例第七十七條規定：建立應急物業服務機構，當物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織相關單位確定應急物業服務人，提供維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。在此期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
十三、專項維修資金的規定更加詳細。
隨著住宅使用年限的增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，資金余額不足的問題逐漸暴露，歸集難、續籌難的矛盾日益凸顯。
條例第八十一條至第八十六條，分別規定了物業買受人足額交納專項維修資金的義務、產權單位的交納和補交責任、續籌專項維修資金的標準和欠費的限制措施、專項維修資金的代管主體、專項維修資金的用途等，從各個主體、各個環節對專項維修資金的籌集、監管、交納有了更加明確的規定，對專項維修資金的運用更具有實際的指導意義。
