《民法典》物權編司法解釋(一)新舊條文對照梳理
文＼劉帥
北京岳成律師事務所律師助理
2021年1月1日，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》（以下簡稱《物權編解釋一》）正式公布實施。《物權編解釋一》是對《物權法司法解釋》的繼承與完善，依舊采用了《物權法司法解釋》的體例，與《物權法司法解釋》相比，《物權編解釋一》主要有以下幾個方面的變化：
一、《物權編解釋一》刪除了《物權法司法解釋》第十四條
在體系上，《物權編解釋一》司法解釋共二十一條，《物權法司法解釋》共二十二條。《物權編解釋一》刪除了《物權法司法解釋》中的第十四條“兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權的，應予支持。”的規(guī)定，因為在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百零六條[1]中已有相關的規(guī)定，換言之《物權法司法解釋》中的第十四條已為《民法典》第三百零六條吸收，因此在《物權編解釋一》無需再作規(guī)定。
二、在《物權編解釋一》第四條[2]增加了居住權
居住權制度是《民法典》新增加的內(nèi)容，規(guī)定在《民法典》第三百六十六條：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”即居住權是對他人住宅享有的通過合同設立的一種用益物權，居住權人享有占有和使用的權能。在《民法典》頒布之前，居住權一直未被我國立法所承認，但在司法實踐中涉及到居住權的案件卻比比皆是，主要集中在離婚、繼承、贍養(yǎng)以及公產(chǎn)住房、投資性住房糾紛等相關社會生活領域[3]。
預告登記具有準物權的性質(zhì)，預告登記權人所享有的是一種具有物權效力的債權，未經(jīng)其同意不得轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權等物權，以及不得設立用益物權、擔保物權等其他物權。而居住權作為新增加的用益物權，應當增加到本條之中。
三、《物權編解釋一》第五條[4]在“買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議”前增加了限定詞“預告登記”，使表述更加清晰易懂，不會產(chǎn)生歧義；同時刪減“被解除”這一債權消滅情形。
預告登記的功能在于保全債權，故預告登記的效力依附于債權而存在，如果債權債務因合同被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權、債務相互抵消、清償、債務人依法將標的物提存等原因消滅，預告登記就失去了存在的基礎，因此而失效[5]。《物權編解釋一》第五條主要是為了列舉“債權消滅”的一些情形，因此，《民法典》五百五十七條[6]已明確規(guī)定的債權消滅情形，就無需在《物權編解釋一》再次規(guī)定。
四、在《物權編解釋一》第六條將“對價”改為“合理價款”，表述更加準確。
《物權編解釋一》第六條“轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付合理價款并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的善意第三人’的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。”船舶、航空器和機動車物權轉(zhuǎn)讓人的一般債權人在物權受讓人已經(jīng)支付合理價款并取得占有，只是沒有完成過戶登記時，不屬于善意第三人，其主張自己是善意債權人而欲對抗物權轉(zhuǎn)移效力的，理由不能成立，不發(fā)生物權對抗效力。將轉(zhuǎn)讓人的債權人排除在善意第三人之外，意在貫徹物權優(yōu)先效力。在第三人僅為一般債權人的情況下，該第三人尚未因特定物的交付而成為物權人，不應認為其與未經(jīng)登記之特殊動產(chǎn)物權所有權人之間存在競爭對抗關系[7]。而將“對價”改為“合理價款”以后，排除了轉(zhuǎn)讓人的惡意轉(zhuǎn)讓的行為，實際上賦予了一般債權人救濟的權利，當轉(zhuǎn)讓價格不符合《物權編解釋一》第十八條[8]的規(guī)定的“合理的價格”時，一般債權人可以直接行使撤銷權，但如果是“對價”的話，那么就需要解釋“對價”的含義，然后再進行判斷是否是“合理價款”，就會變得復雜。
《民法典》已于2021年1月1日正式實施，此次最高人民法院發(fā)布了《民法典》物權編解釋（一），隨著《民法典》的實施和新情況、新問題的出現(xiàn)，更多的司法解釋也將會發(fā)布，需要及時學習和深刻領會，以便對《民法典》的條文有一個準確理解和適用。
注釋：
[1]《中華人民共和國民法典》第三百零六條按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應當將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權。
兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權。
[2]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第四條未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。
[3]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第865頁。
[4]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第五條預告登記的買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。
[5]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第119頁。
[6]《中華人民共和國民法典》第五百五十七條有下列情形之一的，債權債務終止：
（一）債務已經(jīng)履行；
（二）債務相互抵消；
（三）債務人依法將標的物提存；
（四）債權人免除債務；
（五）債權債務同歸于一人；
（六）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。
合同解除的，該合同的權利義務關系終止。
[7]最高人民法院貫徹實施工作領導小組編著：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用上》，人民法院出版社2020年版，第138-139頁。
[8]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第十八條民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
