導讀
2012年1月26日，劉先生從開發商處購買一處商品房。2012年5月1日辦理了房屋交接手續，由于在外地工作，劉先生當時沒有入住，也沒有向物業公司交納物業費。該房屋空置了一年多。2013年6月18日劉先生搬入該房屋。搬入后劉先生發現，其購買的三樓緊挨著裙房的房頂，由于剛下過大雨，垃圾已經堵塞了下水管，房頂上都是水，浸泡著各種垃圾。為此，劉先生非常生氣，找到物業公司，要求其清除垃圾，并且以物業服務不合格為由，拒絕交納物業費。物業公司清理了裙房屋頂的垃圾，但是不同意減免物業費，多次催收無果后，將劉先生告到法院，要求劉先生支付從2012年5月1日接收房屋以來拖欠的物業費、違約金等相關費用。
法庭上，劉先生提出了三點抗辯理由：一、其沒有與物業公司簽訂物業服務合同，物業公司沒有權利來索要物業費；二、劉先生是2013年6月18日才入住該房屋，不應承擔房屋空置期間的物業費；三、物業公司沒有及時清理裙房房頂垃圾，沒有履行前期物業服務合同中約定的義務，物業公司違約。
那么，這三條理由能否獲得法官支持呢？
一、業主沒有與物業公司簽訂物業服務合同是否可以拒交物業費
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
《物業管理條例》第二十五條規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
可見，物業服務合同分為兩類，一類是前期物業服務合同，一類是普通物業服務合同。前期物業服務合同是由開發商與其選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同；而普通物業服務合同是業主大會或業主委員會與其選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同。本案中，業主劉先生不是前期物業服務合同的簽訂主體，該合同的簽訂事先也未經過其同意，但根據法律規定，其仍然要受到該前期物業服務合同的約束，事實上，業主也接受了物業公司提供的服務，可以理解為事實合同，業主以自己沒有簽訂前期物業服務合同而拒絕交納物業費的主張是不成立的。
二、房屋交接后沒有入住是否可以拒交物業費
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
在司法實踐中，如果物業服務合同中沒有明確約定房屋空置情況下物業費如何交納的問題，也沒有相關的地方法規對此予以規范，那么業主以房屋交接后沒有入住，沒有接受物業服務為由，拒絕交納物業服務費是沒有法律依據的，業主一般應當全額交納物業費。
為什么呢？原因就在于物業公司提供的物業服務是針對整個小區的公共區域部分，而不是每家每戶的私有部分，比如保安、清潔、綠化、公共設施維修保養等，都是對整個小區進行的，不會因為某些業主有沒有入住而有差別，即使有些業主沒有入住，實際上也享受到了物業服務。故不論業主是否入住，都應當全額支付物業費。
三、業主認為物業服務不合格是否可以拒交物業費
要證明物業公司違約，在實踐中是比較困難的，主要有以下兩方面原因：一是物業服務的標準難以衡量。物業服務如清潔、養護、維護的質量和程度在法律上根本無法量化，此外，不同的業主主觀標準也不同，由此，物業服務沒有一個統一的衡量標準。二是業主舉證存在困難。法院將證明物業服務不合格的舉證責任分配給業主，如果業主提供的證據不足以證明物業服務質量存在問題，將承擔不利后果，法院將以證據不足為由對該抗辯主張不予支持。而從目前的情況來看，業主的證據意識較弱，平時不注意搜集和固定證據，在訴訟中往往處于不利地位。
如果物業公司沒有按照物業服務合同約定履行物業服務義務，業主可以行使合同履行的抗辯權，拒絕支付物業費。但是，業主的抗辯主張必須有堅實的證據作為支撐。為此，業主應注意搜集和固定證據。搜集哪些證據呢？可以是現場管理的照片、視頻等，可以是其他業主、租戶等人的證人證言，也可以是與物業公司員工進行交涉的錄音、錄像、微信、短信記錄以及電子郵件、信函等。業主只有收集到足夠的證據，才能做到有理有據，使自己的抗辯主張被法庭認可。
本案中，法庭認為第一條抗辯理由不合法，不予認可；第二條抗辯理由沒有法律依據，不予支持；第三條抗辯理由證據不足，不予支持。最后，法院判決劉先生向物業公司支付其拖欠的物業費，同時還判決劉先生需向物業公司支付高額的違約金?？梢?，拖欠物業費是有風險的，可能不僅要補交費用，還要支付違約金，拖欠物業費是否真的是有理有據，還需三思。
