物業管理服務中的訴訟實務探析

　　一、物業管理服務糾紛中業主委員會是否能夠作為訴訟的主體。
　　在眾多物業訴訟糾紛中，絕大多數是以業主委員會作為原告，起訴物業公司，要求物業公司履行法定或合同約定的義務。物業公司常用的抗辯理由即是業主委員會沒有訴訟主體資格，不能作為訴訟當事人參加訴訟。所以，業主委員會是否能獨立的作為民事訴訟主體，一直存在爭議。
　　筆者認為，業主委員會應具備一定范圍內的訴訟主體資格。若業主委員會在持有業主大會授權的情況下，作為訴訟主體，并無爭議。業主委員會在該種情況下能夠參與訴訟的依據是其訴訟擔當。訴訟擔當，是指本不是權利或者民事法律關系主體的第三人，對他人的權利或法律關系有管理權，以當事人的地位，就該法律關系產生的糾紛而行使訴訟實施權，判決的效力及于原民事法律關系的主體。 而訴訟擔當不但可以來源于約定，也可來源于法定。根據物權法及相關行政法規、司法解釋，業主委員會可以取得一定范圍內法定的訴訟擔當。而在各地的規范性文件中，也為業主委員會設定了一定范圍內的訴訟主體資格。
　　如《北京市高級人民法院關于印發<北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）>的通知》便規定：三、關于訴訟主體 7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人： （1）物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的； （2）業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的； （3）物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；（4）其它損害全體業主公共權益的情形。
　　但為了盡可能滿足法律的要求，避免因程序性問題導致無法立案成訴，業主委員會在作為原告提起訴訟時，應保證業主委員會系依法成立，并取得了業主大會的授權。
　　二、物業服務公司在起訴業主要求支付物業費時，是否需要將書面催交前置
　　法律規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。根據該規定，物業公司需履行書面催交義務，在業主仍不支付的情況下，才能到法院進行訴訟。那物業公司在未進行書面催交的情況下，法院是否會以該理由不予受理？實踐操作中，各地法院法官對此理解亦不盡相同。
　　筆者認為，無論站在物業公司、業主還是法院的立場上，物業公司先進行書面催交，對各方均是有利無害。首先，從物業實務的角度講，很多業主未及時支付物業費，并不是惡意拖欠或對物業公司服務不滿意，僅是因為忘記交費或抱著反正沒催就先不交的態度，物業公司書面催交后，很大一部分拖欠物業費的業主會將欠繳的費用補足，這樣便可以很大程度上減少物業公司的訴累；第二，物業公司進行書面催交，可以為業主和物業服務企業提供一次溝通的機會，還可以為業主提供一定的寬限期和準備期，符合法律的效率價值 ；第三，當前存在大量的物業管理服務合同中業主欠繳物業費的情況，如果物業公司前期先進行書面催交，可有效避免法院淪為物業公司的催款工具，節省本來就十分緊張的司法資源。
　　因此，作為物業公司，在要求業主支付欠繳的物業費時，應按照司法解釋的規定，履行先期的書面催交義務。書面催交前置，不僅可以為物業公司節約成本，也可為將來訴訟提供充分的條件。同時，進行書面催交，亦能夠中斷訴訟時效，防止物業費因超過訴訟時效追索而被法院駁回。
　　三、在起訴追索物業費的案件中，業主以服務質量不合格要求核減物業費，是否應得到支持。
　　根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。但是，在訴訟實踐中，法院若依該規定直接對物業費進行核減，將存在諸多問題。
　　首先，物業服務具有公益屬性，業主足額繳納物業費是保證物業公司正常運轉、為業主提供合格服務的基礎。
　　其次，在物業糾紛案件的實際訴訟中，業主一般是作為物業公司起訴業主要求支付物業費案件的被告，很少有業主未被催要物業費，而因物業公司履行義務不合格主動起訴至法院的情況。因為在這種案件中，業主很難提供足夠的證據證明物業公司服務質量存在缺陷。而在沒有足夠證據支撐的情況下，法院不會隨意酌減物業費金額。
　　再次，即使業主有足夠的證據，能夠證明物業公司服務質量不合格，然而法院并非評價物業公司服務質量的專業機構，無法科學地計算物業公司在履約過程中存在多大的瑕疵，亦無法將該瑕疵量化為應扣減的物業費。故法院在酌減的過程中，存在計量標準上的缺失。
　　最后，因物業公司一般物業工作的服務對象并非唯一或特定的幾個業主，而是整個物業管理區域內的所有業主。不同的業主對物業服務質量有不同的認定標準，若法院在其中幾個業主訴訟抗辯過程中酌減了其應交納的物業費，必然會引發其他已經交費業主要求物業公司退費的情況，誘發更多不穩定因素。
　　綜上所述，法院在適用《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定時，應綜合考慮各方面因素，不應隨意核減物業公司應收取的費用，出現干預市場的行為。