作者:本站 來源:本站 瀏覽次數(shù):3206 添加時間:2006-6-8 22:38:15
彭越林
不久前，我承辦了一件房地產(chǎn)公司涉嫌合同詐騙罪的案件。在審查起訴階段，檢察機關(guān)、律師與刑法專家意見很不統(tǒng)一。現(xiàn)將我的法律思考呈現(xiàn)給法律界同仁。
案件的基本事實
Y公司于1993年開始運作在S市L區(qū)投資開發(fā)H大廈。1999年，Y公司法人代表F組織其親屬、朋友、戰(zhàn)友等以個人購買H大廈公寓的名義分別S市中行、招商銀行、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)辦理個人住宅銀行按揭貸款后，Y公司又以這些已經(jīng)辦理按揭并在S市國土資源局登記的商品房（五證俱全）與小業(yè)主簽訂了《商品房買賣合同》（下稱《合同》），將商品房售出。
由于Y公司系家族企業(yè)，經(jīng)營管理混亂，又受到市場不景氣的影響，一段時間Y公司未能及時償還銀行按揭貸款，故不能如期辦理部分一次性付款的小業(yè)主的房屋所有權(quán)證，遂被指控涉嫌合同詐騙罪。
爭論問題焦點
本案中Y公司的行為是一般民事欺詐，還是涉嫌合同詐騙罪？
筆者就此爭論的問題聽取了國內(nèi)資深法律學者的意見，經(jīng)過多方論證和多角度分析，筆者認為應當圍繞以下三個核心問題進行法律思考。
問題一：本案中將已經(jīng)抵押的房屋售于第三人屬于什么性質(zhì)的行為？
問題二：Y公司得到小業(yè)主的購房款而沒有為其辦理所有權(quán)證，屬于什么性質(zhì)的行為？
問題三：按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）及上海市高級人民法院《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》（下簡稱《上海市高院意見》）判定此案，是否與《中華人民共和國刑法》（下稱《刑法》）相抵觸？
關(guān)于問題一的法律思考
《解釋》第9條（欺詐行為與懲罰性賠償）規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實……
本案中Y公司的行為完全符合上述《解釋》第（二）項之內(nèi)容，據(jù)此應屬于民事欺詐。并且，《上海市高院意見》規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將所開發(fā)的房地產(chǎn)抵押后未告知買受人出售的行為，認為根據(jù)《中華人民共和國合同法》第54條第2款規(guī)定，應屬欺詐行為。
本案的實際情況與上引兩款規(guī)定的情況完全符合，因此，Y公司隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的行為屬于民事欺詐行為。
關(guān)于問題二的法律思考
我們都清楚，從實際情況來說，任何一個有實際操作能力的房地產(chǎn)公司都不可能等5或10年為業(yè)主辦完產(chǎn)權(quán)之后再收取購房款。因此，Y公司當初收取購房款完全是合法合理的。Y公司現(xiàn)在未能辦理所有權(quán)證書，不等于將來也辦不下來，Y公司是一個注冊資金幾千萬的大型房地產(chǎn)公司，是完全有能力為小企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的。從理論上講，這個問題的核心與上一個問題是重合的。
《解釋》和《上海市高院意見》中所稱的對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將所開發(fā)的房地產(chǎn)抵押后未告知買受人進行出售的行為即：不能如期辦理產(chǎn)權(quán)的行為，屬于民事欺詐行為。
關(guān)于問題三的法律思考
Y公司的出賣抵押房屋給小業(yè)主的行為不具備合同欺詐罪的構(gòu)成要件。不符合《刑法》第224條規(guī)定的合同詐騙罪客觀存在的5種犯罪行為形式：
不符合第1條中以虛構(gòu)的單位或者冒用他人的名義簽訂合同的行為形式；
不符合第2條中以偽造、變造、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔保的行為形式；
不符合第3條中沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的辦法，誘騙對方當事人繼續(xù)簽訂和履行合同的行為形式；
首先，Y公司是注冊幾千萬人民幣的大型房地產(chǎn)公司，具有最終辦理房屋所有權(quán)證的實際履行能力。
其次，Y公司為H大廈的建成和投入使用，投入了大量的物力、人力和財力，交付了符合《合同》約定的商品房，小業(yè)主在此已穩(wěn)定居住了四五年之久，取得了極大實際利益，這與合同詐騙的行為特征是不相符的。
再次，按房屋所有權(quán)證在S市房地產(chǎn)市場商品房價格比例中的比例計算，沒有房屋所有權(quán)證的房屋可以減少總價值2/7到1/7，因此，Y公司實際履行了5/7到6/7的絕大部分《合同》義務。如果將這種履行絕大部分《合同》義務后卻因資金周轉(zhuǎn)不利而不能及時完全履行《合同》的情況認定為合同詐騙的話，那么各行各業(yè)中極為普遍存在的這種意料之外的事件是否都具有合同詐騙的性質(zhì)呢？筆者認為，合同履行的程度同樣是此案應當著重考慮的問題。這也應該是《解釋》和《上海市高院意見》考慮到的重點細節(jié)之一。
（四）不符合第4條中收受對方當事人給付的貨物、貨款，預付款或者擔保財產(chǎn)后逃匿的行為形式；
Y公司不僅向小業(yè)主提供了完全符合《合同》約定的商品房，還在繼續(xù)著H大廈的管理工作，其完全履行合同是有誠意的，也應該是有能力的。
（五）不符合第5條中以其他方法騙取對方當事人財物的行為形式。
買方付款是房地產(chǎn)市場合法運行的規(guī)則。小業(yè)主購買Y公司的商品房，就應當支付與Y公司商品房等值的價款。本案中小業(yè)主花錢買到了約定的商品房，且已經(jīng)穩(wěn)定居住于此四五年，實際上是完全擁有所居住房屋所有權(quán)的，小業(yè)主最終合同目的是獲得能實際居住之具有物理特性的房屋，而絕非僅僅一張所有權(quán)證書（其只是一種權(quán)屬證明），可以說小業(yè)主已經(jīng)實現(xiàn)了根本目的。
依據(jù)相關(guān)法律及刑法法理，所謂詐騙的核心內(nèi)容是：行為人取得了非應歸其所有的財物，而本案Y公司取得的小業(yè)主的購房款屬于應當歸Y公司所有的合法投資所得，即小業(yè)主本應支付這筆錢。
至于購房款中涉及到房屋所有權(quán)證的金額，在購房款中僅占極小部分，而且目前，小業(yè)主實體權(quán)利并未受到損害。
辦理假按揭的F之親友、戰(zhàn)友不可能向小業(yè)主主張權(quán)利，銀行亦未向小業(yè)主主張權(quán)利。小業(yè)主的實際居住利益目前并未受到損害，且Y公司仍有辦理房屋所有權(quán)證的能力。
可見，辦理房屋所有權(quán)證這一行為是處于未完成時的，目前尚未違反購房合同約定。而《刑法》關(guān)于合同詐騙所處罰的是一種已經(jīng)發(fā)生實際損害的行為，不是去觸發(fā)一種尚未造成實際損害的行為。
因此，筆者認為，《解釋》、《上海市高院意見》并未同《刑法》相抵觸，Y公司的行為明顯不能構(gòu)成合同詐騙罪。
（原載于《吉林律師》2005年第一期）
